案例分享

    一、項目概況

    項目目的在通過對隨州高新投受讓湖北澴泰對美亞迪光電公司債權行為的可行性進行研究和分析，從隨州高新投的角度審慎地提出此項收購行為可能對公司持續經營造成的影響，同時，對此債權的有效性、擔保的合規性等進行判別，合理的預測收購美亞迪光電債權的可變現價值、收益情況、投資回報率和投資回收期限等，并充分考慮此項收購可能存在的風險，為隨州高新投高層進行投資決策和實施收購行為提供參考。

    二、項目重點目標

    1、收購債權的基本情況及未來經營狀況分析

    2、交易結構及交易價格分析

    3、投資估算及資金來源分析

    4、收購資金投入產出分析

    5、收購風險及其對策分析

    三、主要的難點和問題

    （一）測算資金來源及成本

    此次項目收購標的屬于工業地產，未來收益不確定的情況下，需要動用2000萬的資金，因此有必要分析收購資金來源的結構及其成本對本次收購股權效果的影響。為此，本方案中根據自有資產和銀行貸款兩者的比例做了一個表。假設在全部資金來源中，公司自有資金的比重不高于50%，銀行貸款的比重不低于50%?，F將幾種典型方案的資金成本比較如下(假定自有資金的財務成本為0，銀行貸款的財務成本參照隨州高新投2020年一年期流動性貸款利率5%)；最終得出自有資金比重越小，銀行貸款比重越大，資金的平均成本越高的結論。如果能夠增加自有資金的比重，相應降低銀行貸款的比重，可以有效地降低資金的平均成本。

    （二）解決項目盈利性問題

    對項目的盈利能力評價中，動態指標分析是最重要的，因為它把貨幣的時間價值考慮在內，更能切合實際地分析出項目狀況。主要從項目的凈現值、內部收益率和動態回收期三個方面分析隨州高新投債權收購項目的盈利能力。該項目計算期主要包括建設期和收益期，為了計算的簡便性，采取年利率計算凈現值，根據項目占用的資金成本加一定的風險系數確定該項目的折現率即基準收益率為8%。并將建設期為初始年份記作第0年，收益期18年。根據租金收入預測表的數據，預算得出該項目的凈現值，財務指標均達到設定的基準或高于其設定的基準，說明該項目在財務上基本具有可行性的，具有投資的價值。

    （三）分析項目的敏感性

    對項目進行敏感性分析，可以清楚地列示各項不確定性因素變動后，對各項財務指標的影響程度。故根據隨州高新投投資項目實際情況，結合當地市場情況及以往開發項目相關資料，當不確定性因素在設定范圍內變動時，該投資項目對租金收入這個不確定性因素反映最為敏感，當項目原估算的租金收入下降1.5%時，其內部收益率為7.96%，低于基準收益率；凈現值為負；動態回收期為18.10年，大于基準投資回收期18年，故使項目產生風險，使項目不具有可行性。其次，當基準收益率在設定范圍內發生變動時，對該項目的影響有限，財務指標均在設定的基準內變動。通過對項目的敏感性分析可知，該項目具有一定抵抗風險的能力，只要確保租金收入維持在穩定的水平，選取較為合適的基準收益率，即可降低該項目實施的風險。綜上所述，該項目是具有可行性的。

    （四）鑒別項目的風險點

    從項目的風險來看，此次項目的風險主要分為四個方面:一、資產運營風險，隨州高新投本次債權受讓實質上是美亞迪光電工業用地、廠房等物權的受讓，隨州高新投通過出租廠房等方式參與招商引資競爭的前景不容樂觀；二、設施更新風險，項目的硬件配套設施，如網絡通訊設備，配套的水、電、氣供給等設施會隨著時間推移或某些意外造成損壞或故障，給隨州高新投資產運營維護工作帶來一定程度風險；三、公司財務風險，項目投資回報期相對滯后，隨著項目的進一步建設推進，公司資金支出壓力較大。

    四、借鑒價值

    （一）多角度風險分析，確保國有資產保值增值

    此次債權收購最大的關注點在于如何鑒別此次收購的風險，為此城望集團綜合項目的資產運營風險、公司財務風險、設備更新風險等眾多風險的基礎上，通過比較和分析，我們在全面評估的基礎上，選擇以銀行貸款來完成此次收購，保證項目的成本可控性，這樣降低收購的財務成本，又可以保證國有資產價值最大化的原則。通過綜合明晰種種風險，并提出風險是可以預防和化解的。只要操作和處理得當，本次債權受讓完全可以獲得理性的投資回報。從長期投資來看，對公司持續經營及利潤的增長將起到積極的作用。

    （二）挖掘項目商業價值，提升項目后期運營能力

    通過挖掘項目附屬設施的商業價值，提高了這些附屬設施的經營服務效率，還為項目公司的正常運營創造了不小的收入來源，減少了隨州高新投入的壓力。因此，本項目結合隨州高新投發展狀況、經營范圍以及外部經濟環境，設計了三種經營收益模式，第一、房屋自用可節省經營成本，隨州高新投未來發展過程中可將房產作為子公司辦公及產品制造場所，從長遠角度來看減少了子公司辦公場所租賃所需的租金，為隨州高新投在子公司運營方面節省了生產經營成本。第二，標的出租獲取租金收入，2015-2019年總計確認租金收入1681.76萬元，本次收購標的廠房設施狀況良好，在租金現金流獲取上穩定性更高，未來預期出租率平均維持在90%水平，相應租金可以在后續運營中提高。標的出租帶來的租金現金流具有穩定性且開展出租所需成本較低，可以有效增加隨州高新投經營現金流，緩解債務壓力。第三，以標的為抵押擴大融資規模，本次收購的兩處標的房產及土地流動性較強，資產規模較大，對隨州高新投現有資產結構而言屬于優質流動性資產。未來隨州高新投開展基礎設施建設以及其他業務時，可將本次收購的兩處標的房產及土地作為抵押，開展相應融資活動，有效緩解目前公司資產結構不合理、可抵押資產較少的問題。

    （三）國有資產權益至上，完善的爭端解決機制

對不同情境下可能出現的問題，如何解決，在具體可研中，進行了明確。這主要包括如何保證國有資產保值，以及由于不同原因帶來雙方合作終止和糾紛的情況。出現的任何問題，將按照雙方約定的爭端解決機制進行，包括因履行協議發生或與協議有關的任何爭議，爭議方應依據協議約定，本著平等、誠信、互利之精神友好協商解決。所以在項目收購過程中，合作雙方基本沒有因為合作方面的問題產生大的爭議，因為有協議在先，執行起來就沒有出現任何障礙。